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Comment gérer les loyers impayés :
Pour tout renseignement complémentaire, contactez directement maître florence tardy,
Face à ces difficultés de loyers de plus en plus fréquentes au quotidien, nous avons interrogé notre expert, Maître Florence Tardy, avocate auprès du Barreau de Créteil pour vous éclairer sur les comportements à adopter.
- Maître, que faire si le locataire ne paye plus son loyer ?
Si tout règlement amiable échoue, la procédure à suivre commence par délivrer un commandement de payer par huissier. Puis à défaut de paiement dans un délai de deux mois, votre avocat saisit le Tribunal d'une demande de paiement et d'expulsion.
- Existe-t-il une différence entre ce "commandement de payer" et une "sommation de payer" ?
Le commandement de payer délivré par l'huissier est à la charge du locataire débiteur. Il doit obligatoirement mentionner l'existence et les coordonnées du FSL ou fonds de solidarité logement, et la possibilité d'obtenir des délais de paiement, sans que le bail ne soit résilié. Il intervient pour les baux écrits avec clause résolutoire de logements non meublés.
La sommation de payer est elle aussi une mise en demeure de paiement, transmise par acte d'huissier, ou par lettre recommandée avec accusé de réception, mais à la charge du bailleur. Il y est recouru pour les baux écrits sans la clause résolutoire nécessaire précédemment, ou bien verbaux.
- Comment le locataire qui reçoit ce commandement doit-il réagir ?
Si aucune contestation du loyer impayé n'a lieu de sa part, le paiement dans les deux mois de la somme due met fin à la procédure et permet la poursuite du bail.
A défaut, une tentative de négociation à l'amiable peut être envisagée pour obtenir un étalement de la dette. En cas de réussite, les conditions de la négociation doivent être confirmées par écrit.
Si elle ne peut aboutir, le locataire débiteur peut faire appel aux services sociaux, afin de bénéficier par exemple d'une aide au logement, ou de la mise en place d'un tiers-payant. La commission de surendettement peut être saisie, en cas de difficultés financières.
- Que se passe-t-il alors lorsque une assignation à comparaître est reçue par le locataire ?
L'assignation est une convocation remise par l'huissier qui informe le locataire qu'un procès est engagé contre lui, et qu'il devra se présenter devant le tribunal. Lorsqu'il y a eu commandement de payer, l'huissier doit transmettre l'assignation deux mois avant la comparution, au préfet, pour qu'une enquête sociale soit menée.
Le propriétaire a recours à l'assignation lorsqu'il souhaite obtenir la résiliation du bail et l'expulsion du locataire défaillant. En cas d'habitation d'un HLM ou d'un logement conventionné (SEM) et si le locataire perçoit une aide au logement, le bailleur est contraint de saisir la section départementale des aides publiques au logement trois mois avant l'assignation, pour tenter de mettre en place un plan d'apurement.
- Comment l'audience se déroule-t-elle ?
Le tribunal d'instance est compétent en matière de baux d'habitation, de loyers impayés. L'avocat du propriétaire demande la résiliation du bail et l'expulsion du locataire pour défaut de paiement du loyer. Le locataire peut lui aussi se faire représenter par un avocat, et obtenir éventuellement une aide juridictionnelle, totale ou partielle selon ses revenus. Le juge écoute les arguments de chaque partie. A l'issue de l'audience, le juge prononce soit un plan d'apurement, qui contient des délais de paiement et une poursuite de bail, soit une résiliation immédiate du bail avec ou sans délais de paiement ou de départ du logement.
- Que faire en cas de réception d'un commandement de libérer les locaux ?
Le commandement d'avoir à libérer les locaux est remis par l'huissier, suite à la résiliation du bail par le tribunal, qui a ordonné une expulsion avec ou sans délai. A compter de sa signification, le locataire a deux mois pour quitter les locaux. Il peut saisir le juge de l'exécution pour obtenir des délais supplémentaires, sans recourir à un huissier ou à un avocat. A l'expiration de ces délais, l'expulsion a lieu, au besoin avec le concours de la force publique.
